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Octobre 2017

« Les nouveaux usages au cœur de profonds bouleversements »

[Article du 17/11/2017]

Gilles Allard, président de l’ADI (Association des directeurs immobiliers), revient sur les changements importants que connaît actuellement l’immobilier d’entreprise, changements qui sont sources d’innovations pour le secteur.


Gilles Allard, président de l’Association des DIrecteurs immobiliers © Jérôme Dominé - ADI.

Comment peut-on expliquer les raisons des mutations qui concernent aujourd’hui l’immobilier d’entreprise ?
Les motivations des entreprises qui soit transforment leurs espaces de bureau, soit utilisent un écosystème intégrant des zones de co-working, trouvent leurs origines dans des dimensions qui dépassent la simple architecture. Les modes de travail sont soumis à des évolutions profondes. Dans les projets d’entreprise, on privilégie aujourd’hui des échanges et des habitudes de travail beaucoup plus collaboratifs. Les chaînes de management sont plus courtes. Les interactions et fonctionnements en réseaux sont beaucoup plus importants. Les silos hiérarchiques et les compartiments se retrouvent ainsi cassés pour favoriser les dynamismes au sein des équipes ou au sein de la filière dans laquelle on évolue. Cependant, beaucoup sont conscientes qu’il ne s’agit pas simplement de copier des concepts en place ailleurs, comme en Europe du Nord où cette approche est déjà bien implantée, mais bel et bien de s’approprier cette nouvelle vision du travail en l’adaptant à sa culture d’entreprise et à ses contraintes.

S’agit-il aussi de réduire les coûts en la matière ?
Oui. La notion financière vient aussi se greffer sur cette approche. Avec les flex offices, on facilite la vie des collaborateurs, car on leur offre des espaces de travail adaptés à des moments différents et en fonction des besoins (nécessité de l’isolement, besoins en réunions, visioconférences, besoins de se retrouver dans des lieux informels…). Il en résulte un nombre de postes inférieur au nombre d’employés, et donc des économies de mètres carrés. Les gains qui en découlent s’ajoutent à la première notion de meilleure collaboration et motivent de nombreuses entreprises à innover en matière d’immobilier. De façon naturelle, un tel fonctionnement modernisé implique des équipements importants en appareils technologiques mobiles facilitant les déplacements et les échanges. En conséquence, les nouveaux projets dans ce domaine se multiplient. Des acteurs traditionnels investissent massivement. Autour d’eux apparaissent de nombreuses start-up avec des offres proposant des outils de gestion, des applications, des services pour accompagner ce nouveau contexte. Le visage du secteur change très vite. Tous les trois mois, la photographie du paysage économique est différente.

Les nouveaux usages sont donc au cœur de cette tendance ?
Tout à fait. In fine, les entreprises recherchent également un meilleur engagement des équipes. Il est essentiel que les espaces mis à disposition soient utiles et facilitent la vie des occupants. On s’intéresse donc beaucoup à l’usage des espaces et à la mesure de leur efficacité. Les objets connectés de l’immobilier de demain et les innombrables capteurs installés ont pour rôle d’apporter des informations sur ces questions dans un souci d’optimisation. Il peut s’agir aussi bien de solutions de réservation de salles de réunion que de données permettant de fluidifier le trafic au sein du restaurant d’entreprise, ou de comprendre pourquoi la fréquentation de certaines salles ne correspond pas aux attentes.

Les enjeux écologiques et énergétiques constituent-ils un autre levier d’innovation ?
Absolument. Les impératifs environ-nementaux et les standards exigeants qui s’y rattachent sont un autre point essentiel, synonyme de valeur ajoutée pour un immeuble. La labellisation des locaux, les critères de confort, de qualité de l’air et l’ensemble des notions de RSE en général concentrent des préoccupations croissantes pour les acteurs de l’immobilier. Au-delà des normes et règlements, ils s’engagent aussi dans des démarches volontaires pour réduire l’empreinte environnementale via des investissements sur des travaux lourds ou en agissant sur les comportements de tous les occupants. Ces aspects deviennent un facteur d’attractivité pour les entreprises, tout comme le fait d’être hébergé dans un bâtiment ouvert sur la ville et ses centres d’intérêt, comme les restaurants, les lieux culturels.

L’immobilier d’entreprise semble donc entrer dans une nouvelle ère
Effectivement. Par le passé, les relations entre les acteurs comme un bailleur et son locataire étaient assez distantes. Elles se résumaient au paiement trimestriel du loyer ou des échanges contraints par d’éventuels problèmes techniques. Aujourd’hui, les grandes foncières constatent que leur offre doit évoluer et intégrer de nouvelles notions pour valoriser leurs biens immobiliers. En conséquence, elles sont plus en interaction avec l’ensemble des parties prenantes. Davantage à l’écoute des attentes, les grands bailleurs investissent ainsi dans des espaces de co-working.
Parmi les grandes évolutions, on peut également citer le fait qu’on prévoit aujourd’hui la phase d’exploitation des immeubles dès leur construction, grâce à la maquette numérique BIM (Building Information Model), qui connaît un fort développement. On recourt aussi aux salles immersives permettant des visites virtuelles. Ces innovations intéressent beaucoup des constructeurs et les opérateurs de Facility Management. Grâce à la modélisation qui s’applique aujourd’hui aux plus grands immeubles, les pratiques et les métiers sont totalement modifiés. Un technicien qui a besoin d’intervenir sur une pompe en sous-sol dispose sur sa tablette des plans et de l’architecture détaillés, du descriptif technique de la pompe, ainsi que du mode d’intervention adapté.

Florent Detroy

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