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Octobre 2017

Les nouveaux usages au cœur des mutations

[Article du 17/11/2017]

Dans les grandes agglomérations, de vastes projets voient le jour pour concevoir l’entreprise de demain. Des initiatives innovantes qui font des bâtiments non plus de simples actifs, mais de véritables moyens d’optimisation du travail.


Site de Lyon La Part-Dieu - Silex © Asylum Ma Architectes

Concevoir un « socle actif-sol facile ». C’est sur ce principe bien connu dans le secteur de l’immobilier d’entreprise que la Ville de Lyon s’est appuyée pour transformer le site de La Part-Dieu, devenu le premier quartier d’affaires français en région. Derrière cette expression se cache l’idée de créer un contexte visant à faire exister de nombreuses activités variées sur le même niveau : l’activité grand public se retrouve ainsi mêlée aux activités professionnelles. Les équipements publics, les FabLabs, les boutiques ou encore les showrooms sont alors totalement décloisonnés. « Un tel écosystème ouvert intéresse un nombre croissant d’entreprises à l’heure actuelle. Il s’agit pour elles de gagner en visibilité, en attractivité », explique Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des Régions, spécialiste de l’immobilier professionnel. Les critères d’attractivité, de collaboration améliorée, de gains d’agilité se retrouvent ainsi au cœur de projets immobiliers innovants censés jouer un rôle de tremplin pour les organisations concernés.
Après plusieurs années de mise en place d’initiatives destinées à intégrer des atouts forts en matière de préservation environnementale et d’efficacité énergétique des bâtiments, les nouveaux usages de la vie professionnelle semblent faire entrer l’immobilier professionnel dans une nouvelle ère. Derrière les initiatives actuelles se trouve le souci de créer du lien entre l’habitat des collaborateurs et salariés d’une part, et son impact sur les performances, les modes de collaborations, les pratiques managériales, la manière de rencontrer les clients ou d’inviter des fournisseurs. « Depuis deux à trois ans, il existe une prise de conscience forte de la part des entreprises par rapport au fait que leur immobilier n’est plus uniquement un actif, mais devient un levier de performance, d’agilité, d’amélioration des collaborations. Nous rattrapons aujourd’hui notre retard sur le marché anglo-saxon qui avait une longueur d’avance dans ce domaine », souligne Rémi Calvayrac, directeur Workplace et Design chez JLL, société spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise.

 


Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des Régions.

Un aménagement par l’usage, et non plus par le grade ou la fonction
Le secteur de la bancassurance est touché de plein fouet par des transformations digitales qui nécessitent de changer les pratiques de travail. « Dans leur siège de Bois-Colombe, en Île-de-France, Aviva se réinvente complètement, passant d’une organisation classique faite d’open space et de bureaux cloisonnés dédiés à un certain niveau hiérarchique à un modèle beaucoup plus ouvert et transverse, avec beaucoup moins de bureaux affectés pour tous. Ce genre de révolution passe par la mise en place d’un projet pilote, avec des équipes qui vont vivre la nouvelle situation quelques semaines. Une étape indispensable, car on touche ici à de nombreux sujets liés aux pratiques quotidiennes, mais aussi au sentiment d’appartenance du collaborateur, à son statut social », illustre Rémi Calvayrac.
BNP Paribas déploie également une approche semblable à celle d’Aviva sur plusieurs sites. JLL accompagne également des acteurs du conseil comme Cap Gemini, pour qui la société déploie une charte d’environnement de travail mondiale – une sorte de catalogue de bonnes pratiques – destinée à favoriser des habitudes de travail plus collaboratives en veillant à intégrer les différences de métiers, de marchés de l’immobilier, mais aussi les différences culturelles entre pays.
Pour Olivier Estève, « le but est de gagner en souplesse, en flexibilité. Nous sommes désormais dans l’aménagement par l’usage, et non plus par le grade, l’organisation, la fonction. Nous concevons des espaces en fonction des usages que sont les réunions, la restauration, le besoin d’isolement, de discussion… » L’EuroMed Center de Marseille, qui comprend 70 000 m2 dont 50 000 m2 de bureaux, est l’un des projets conduits par Foncière des Régions. « Tous les rez-de-chaussée sont agrémentés de commerces. Un espace de co-working s’apprête à ouvrir ses portes », précise Olivier Estève. « Le recrutement de profils passe aujourd’hui aussi par le fait d’être doté de tels atouts liés à l’environnement de travail. »

Un gage de réussite : l’intégration de l’immobilier innovant dans l’espace urbain
Rémi Calvayrac, directeur Workplace et Design chez JLL.

Un gage de réussite : l’intégration de l’immobilier innovant dans l’espace urbain

L’intégration de l’immobilier innovant dans l’espace urbain est de plus en plus un gage de réussite du projet. Pour Rémi Calvayrac, « les collectivités sont à l’heure actuelle pleinement conscientes de ces enjeux, comme en témoigne le process “Réinventer Paris“. Il illustre la nécessité de mêler l’ingénierie territoriale, l’attractivité, l’immobilier d’entreprise, l’emploi et l’organisation du tissu économique. Aujourd’hui, on développe des quartiers d’affaires bien connectés à la ville. A Bordeaux, les projets sur le quartier Atlantique et les bassins à flots sont dans cette mouvance, tout comme les mutations autour de la gare ferroviaire de Lille. »
Mais l’aspect qui freine parfois les évolutions reste la question de la dynamique Logements des territoires. Ce critère peut faire varier la rapidité des changements. « Dans l’ouest parisien, jusqu’où s’agit-il de pousser l’émergence d’un pôle économique fort ? A partir de quand faut-il exiger un meilleur équilibre habitants/emplois ? C’est la réflexion que doivent avoir les collectivités à l’heure actuelle. C’est la problématique qui se pose dans le secteur de la Défense élargi. Ce territoire est très attractif, mais le restera-t-il si un jour il se résume à une vitrine où tous les acteurs en présence sont des entreprises ? », s’interroge Rémi Calvayrac.


Walid Goudiard, directeur Conseil assistance maîtrise d’ouvrages chez JLL.

 Sciences Po : la valorisation par l’immobilier 
Le plan de transformation Sciences Po 2022 est l’un des grands chantiers qui s’inscrivent dans cette mouvance. Il se matérialise par le rassemblement du campus parisien autour de deux emplacements : le site historique de la rue Saint-Guillaume et le site de l’hôtel de l’Artillerie, acheté à l’Etat il y a environ un an, et qui regroupera tous les centres de recherche de Sciences Po. « Nous sommes à la fois dans le patrimonial, en plein cœur du 7e arrondissement, dans un objet immobilier vieux de plusieurs siècles, mais aussi dans la projection future visant à s’interroger sur l’expérience étudiants, le parcours apprenants qui intègre aussi bien les MOOC que les centres de recherche qui seront à proximité, ainsi que les pédagogies innovantes au sein desquelles se regroupent plusieurs facettes complémentaires dans un même écosystème », explique Walid Goudiard, directeur Conseil assistance maîtrise d’ouvrages chez JLL.

Mathieu Neu

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