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Quelles sont les villes les plus dynamiques ?

[Article du 14/11/2016]

Si Paris reste largement en tête des métropoles les plus attractives, d’autres villes ont su mettre en avant leurs atouts pour séduire entreprises et investisseurs. Enquête.

Quelles sont les villes les plus dynamiques ?

Quelles sont les villes les plus dynamiques ?

Légende : Le programme immobilier tertiaire Silex à Lyon Part-Dieu (© Asylum)

Paris et sa région continue à concentrer largement les opérations réalisées en immobilier d’entreprise, commerces et bureaux confondus : selon les données d’ImmoStat, 76 % des transactions ont concerné l’Ile-de-France en 2015. « L’arrivée du Grand Paris va en plus s’accompagner de l’émergence de nouveaux pôles d’activité, comme Saclay ou Villejuif », fait valoir Ghislain Grimm, directeur de l'innovation chez Colliers International France.
Mais la recherche d’un foncier moins cher et d’une meilleure qualité de vie, l’arrivée du très haut débit et des nouvelles lignes ferroviaires à grande vitesse redistribuent les cartes au niveau des territoires. D’autant que le terrain de jeu s’est agrandi : « la compétition mondiale ne se joue plus seulement au niveau des Etats, mais aussi au niveau des grandes villes à l’échelle européenne et internationale » fait valoir Christian Cléret, président de l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI).
Depuis une dizaine d’années, certaines villes en région affichent des transactions en nette hausse. En premier lieu celles qui offrent aux entreprises désireuses de s’implanter sur leur territoire ces trois critères : du foncier moins cher, une bonne desserte au niveau des transports et un bassin d’emploi qualifié.

Lyon, Lille, Bordeaux : les challengers
Parmi les challengers, Lyon arrive à la deuxième place quant aux nombre de transactions après Paris. Les investisseurs sont unanimes à saluer les efforts de la ville et son territoire pour accueillir les entreprises. « En matière d’aménagement territorial, il existe à Lyon une cohérence très forte », souligne Audrey Camus, directrice du développement à la Foncière des régions. Lyon a su travailler main dans la main avec la région et les communes avoisinantes pour simplifier la vie des entreprises désireuses de s’installer et leur offrir des sites d’implantation bien pensés. Ces dernières années, plusieurs opérations d’aménagement et de réhabilitation ont été menées. « La bonne desserte assurée par les transports en commun du nouveau quartier de Gerland a permis le développement du site », donne en exemple Audrey Camus. Selon une étude de JLL, en 2015 Lyon a affiché l’un des taux de vacances d’immobilier de bureau les plus faibles d’Europe (6.2%). Parmi les grands chantiers en perspective, le réaménagement du quartier Part-Dieu, avec pour objectif le lifting du parc vieillissant et la naissance de 850 000 m² de bureaux, commerces et équipements supplémentaires.
Le TGV a été un facteur essentiel du développement des métropoles régionales. Comme Lyon, Lille a bénéficié de l’arrivée d’une ligne à grande vitesse dans les années 90, ce qui a permis à la ville de gagner un tiers d’habitants supplémentaires en l’espace de dix ans. Surfant sur cette dynamique, la préfecture du Nord a su reconvertir ses anciennes friches industrielles. Elle a lancé plusieurs chantiers depuis son titre de capitale européenne de la culture en 2004. « Lille fait partie des métropoles les plus porteuses, avec notamment le quartier d’affaire Euralille au pied de la gare », ajoute Audrey Camus.
Bordeaux a également engagé d’importants travaux d’aménagement, chantiers qui ont donné un nouveau visage à la ville. Depuis le début des années 2000, près d’une dizaine de nouveaux quartiers ont vu le jour, notamment le quartier des Bassins à flot, dans lequel se sont récemment installés le Crédit Agricole et Cdiscount. Car Bordeaux séduit : la municipalité arrive en tête des villes préférées des salariés, dans une enquête commanditée par la Foncière des régions fin 2014. Avec l’arrivée de la ligne grande vitesse Paris-Bordeaux en 2017, la ville s’est fixée l’objectif d’accueillir 50  000 nouveaux habitants à l’horizon 2030 ; dans cette optique, elle a engagé un vaste projet d’aménagement autour de la gare et des communes avoisinantes.
De la même manière, le prolongement la LGV en direction de la Bretagne, prévu pour 2017, suscite aussi de nombreux projets immobiliers au niveau des territoires concernés. Lorient a consacré près de 60 millions d’euros dans la construction d’une gare et d’un nouveau quartier. « L’arrivée d’une nouvelle ligne ferroviaire a clairement un impact positif pour un territoire, mais ne suffit pas, souligne Audrey Camus. Pour attirer les entreprises, il faut une taille de marché et une activité économique suffisante ».

Spécialisation et qualité de vie
Encore faut-il être suffisamment lisible aux yeux des entreprises et des investisseurs. Pour se démarquer, les collectivités jouent la carte de la spécialisation. A Toulouse, la municipalité capitalise sur l’aéronautique : le site de l’ancien aéroport de Montaudran est en train d’être reconverti en « quartier européen de l’innovation », centré sur le domaine de l’aéronautique. Misant sur son passé industriel, Saint-Etienne a développé un pole d’activité dédié aux textiles à haute valeur ajoutée. Cette reconversion a été saluée par l'Unesco, qui lui a décerné en 2010 le label « ville créative design ».
Mais les collectivités multiplient aussi les efforts en termes d’aménagement de sites, bien intégrés dans le territoire et offrant un environnement agréable. A Strasbourg, sur les rives du Rhin, les friches industrielles ont laissé la place à l’écoquartier Danube, abritant logements, commerces et bureaux, mais aussi des zones de promenade, des pistes cyclables et des jardins fluviaux. A Nantes, le vaste projet de réaménagement de l’île (près d'un million de m² constructibles) fait la part belle aux équipements culturels et aux espaces verts. « Les programmes de bureaux au milieu de nulle part, c’est fini », souligne Audrey Camus. Pour le plus grand bonheur de leurs occupants.

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Panorama des opportunités d’implantation

Zones d’activités, bâtiments, programmes immobiliers…. Quelles tendances ?

- Pépinères et incubateurs : afin de favoriser l’innovation, les territoires créent de plus en plus de pôles « mixtes » associant pépinières, incubateurs et grands groupes. « Quelle que soit leur taille, les entreprises sont à la recherche de lieux plus collaboratifs, avec beaucoup d’espaces communs pour des échanges, constate Audrey Camus. Un bon exemple de cette tendance est le parc EuraTechnologies à Lille, qui a été pensé aussi bien pour accueillir les startups que les grands groupes ».

- Zones franches : les collectivités misent sur les aides à l’implantation, notamment les exonérations fiscales accordées aux sociétés s’installant en zone franche urbaine (ZFU) pour attirer les entreprises. « Mais ce sont d’abord d’autres critères, comme l’activité de l’entreprise, son organisation… qui pèsent dans le choix final d’une implantation, note Ghislain Grimm. Si Amazon, qui vient d’ouvrir son cinquième centre de distribution près d’Amiens, a pu bénéficier d’aides publiques, ce sont d’abord des considérations qui ont motivé ses choix d’implantation ».
-Ecoquartiers : les métropoles multiplient les projets de sites associant qualité de vie, développement durable et réseaux intelligents. Un exemple : à Marseille, l’écoquartier Allar vise l’autosuffisance énergétique, grâce notamment à l’utilisation de panneaux solaires et de l’énergie marine. De nombreux services « connectés » sont aussi à disposition des occupants, parmi lesquels le wifi gratuit et une e-conciergerie.

- HQE et modularité : Au niveau des locaux, la tendance est au « vert » et à la flexibilité : « Du fait de la réglementation et de la mise à niveau du parc de bureaux, les certifications HQE (Haute Qualité Environnementale) sont devenues un passage obligé », note Ghislain Grimm. Cloisons amovibles et bureaux modulaires sont aussi privilégiés. « Il faut que les espaces soient très facilement adaptables au niveau de l’aménagement intérieur pour s’adapter à la croissance de l’entreprise », souligne Audrey Camus.

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Un marché en transition

Plus de flexibilité, espaces atypiques, localisation en cœur de ville : les attentes des investisseurs et des entreprises évoluent. Les collectivités ont intégré cette nouvelle donne dans leurs plans d’aménagement territoriaux. La fin des « usines à bureaux » ?

Malgré un ralentissement depuis 2008 et de nettes disparités selon les collectivités, l’immobilier d’entreprise demeure en forme. « C’est un marché qui reste dynamique, car il y a beaucoup de capitaux à investir et l’immobilier sécurise les investisseurs, souligne Ghislain Grimm. Il y a un besoin réel du côté des entreprises qui regroupent leurs activités, ainsi qu’une mise à niveau réglementaire au niveau des bâtiments » . Ce sont pas moins de 29 milliards d’euros qui ont été investis en 2015» dans l’immobilier d’entreprise, ventes et locations confondues, soit une hausse de 4% par rapport à 2014, selon les données d’ImmoStat. Dans le détail, les bureaux représentent la large majorité des acquisition (61 %), suivis par les commerces (17 %).
Mais le marché évolue. « On entre dans une période de transition pour les dix années à venir, avertit Ghislain Grimm. Il n’y aura sans doute plus de grandes dynamiques d’emplois telles qu’on les a connues. Les grandes opérations, comme SFR qui installe 8 000 salariés à Saint-Denis, vont laisser place à des opérations de quelques centaines de salariés »

Flexibilité et retour en centre-ville
Au niveau des baux, la demande placée de bureaux et les loyers sont restés stables en 2015 par rapport à 2014, avec des disparités selon les villes : en hausse à Lyon, Bordeaux ou Aix-Marseille, en baisse à Nantes et Grenoble. « Le prochain enjeu, c’est la flexibilité à la fois dans l’espace et le temps, enchérit Audrey Camus. Il y aura toujours des sociétés qui signeront pour des baux de 12 ans, mais de plus en plus d’entreprises issues de la nouvelle économie n’ont pas de vision sur le long terme de leur business et veulent plus de flexibilité ».
Les attentes évoluent aussi au niveau de la localisation : les jeunes pousses, mais aussi leurs aînées, profitent des loyers stagnants pour s’installer en centre-ville. La demande monte pour les espaces atypiques et collaboratifs. « Dans le quartier du Sentier à Paris, toute une économie du numérique s’est installée dans d’anciens ateliers reconvertis », observe le directeur de l'innovation de Colliers International France.
Une attente que la plupart des métropoles ont bien intégrée : elles reconvertissent leurs friches industrielles pour en faire de nouveaux quartiers, ancrés dans la modernité mais aussi dans leur histoire : « Marseille est un exemple au niveau de la réhabilitation de ses docks », souligne Ghislain Grimm. La cité phocéenne a su capitaliser sur son passé portuaire pour faire émerger un nouveau quartier, associant sur un même lieu logements, bureaux, commerces et équipements collectifs.
Car l’avenir appartient aux sites multi-activités, ouverts sur l’extérieur et bien intégrés dans leur environnement. « Si les grands groupes continuent de rassembler leurs activités sur un seul site, ils attendent désormais des lieux qui ne soient pas des usines à bureaux, conclut Ghislain Grimm. C’est la fin des ghettos tertiaires, sans porosité entre les entreprises qui s’installent et l’économie locale ».

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Interview : Christian Cléret, président de l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI)

« On est dans une mutation importante »

Sur quels critères les directeurs immobiliers choisissent-ils une implantation ?
Tout dépend s’il s’agit d’une installation tertiaire, d’un centre commercial, d’une unité de production… Les entreprises regardent d’abord le bassin d’emploi et les transports. Le volet économique est aussi un facteur de choix. Il y a enfin des critères relatifs à la qualité de vie : l’offre de culture, les écoles, les crèches… En ce qui concerne les centres commerciaux et le commerce de détail, c’est d’abord le pouvoir d’attraction de la zone qui est pris en compte. La capacité de la collectivité à s’organiser pour répondre à la demande de l’entreprise est aussi décisive.

Quelles sont les métropoles modèles aux yeux des entreprises et des investisseurs ?
Je citerais en premier lieu Lyon. Ses élus ont su inventer une gouvernance extrêmement simple, qui facilite au maximum l’interface avec les entreprises. Bordeaux est en train de prendre le même chemin. Mais d’une manière générale, on peut regretter qu’il y ait un tel millefeuille dans l’organisation territoriale. Cela engendre une dilution des responsabilités sur le terrain.

Quelles transformations connaît le marché ?
On est dans une mutation importante. La simple location d’un bâtiment avec un bail n’est plus la seule attente des entreprises. A Paris, près de 50% de la location de locaux concerne des espaces de coworking. Une autre attente concerne le développement durable. Il y a une demande très importante de bâtiments certifiés, notamment de la part des grandes entreprises. Les autres bâtiments sont menacés de déshérence.

Quelles perspectives pour l’immobilier d’entreprise ?
On sort d’une période sans croissance ; les entreprises sont plutôt dans une phase de réduction d’effectifs. Le marché de la relocalisation est un peu retombé. Aujourd’hui, même si la reprise arrive, la nécessité pour les entreprises de réduire les coûts persiste. Il y a encore de très grandes opérations, mais beaucoup d’immeubles sont laissés derrière. Il y a pas moins de 3,5 millions de locaux vides en Ile-de-France ! Beaucoup de sites ne sont plus aux normes et ne correspondent plus aux nouveaux modes d’organisation du travail.

 

Catherine Quignon

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